Nieuwbouwwoningen.nl
Home
Mijn Nieuwbouwwoning
Alles over Nieuwbouw
Financieel
Inrichting
Profiel
MijnNieuwbouw
E-mail
Wachtwoord
Nog geen account? Vraag deze gratis aan.
Account aanmaken
Kopen van een Huis | Alles over Nieuwbouw

Bod doen

Normaal gesproken betaalt u in Nederland voor producten de vraagprijs. Behalve bij auto's en... huizen! Bij auto's is het heel gebruikelijk dat u uw inruiler wat duurder probeert kwijt te raken, bij huizen dat u wat van de vraagprijs afhaalt. Dat kan overigens niet altijd, want niet overal wordt op dezelfde manier gewerkt. Een overzicht.



De kunst is om een verkoper te 'lezen'. Sommige mensen hebben dat vermogen, anderen leren het nooit.

Ga niet té laag zitten. Dat kweekt weinig goodwill bij de verkoper en werkt dus averechts. Altijd 10 procent lager bieden dan de vraagprijs - makelaars hebben een arsenaal aan argumenten om er zo veel mogelijk voor de verkoper uit te slepen, maar wie weet... 

Volgens het 'koetsensysteem' brengt de eerste die het pand bezichtigt een bod uit. De tweede belangstellende kan dan alleen de vraagprijs bieden. Als dan nummer één hetzelfde biedt, is de woning van hém. Bij dit systeem wordt nooit verkocht boven de vraagprijs. 

Bij verkoop bij inschrijving mag iedereen een bod uitbrengen mét voorwaarden, waarna de verkoper met de makelaar bepaalt wie de gelukkige is. 

Een andere variant is dat meerdere belangstellenden de vraagprijs willen betalen, waarna ze allemaal nog één keer een bod uitbrengen en de beste bieder koper wordt. 
Tegenwoordig is het niet ongebruikelijk dat de vraagprijs ook koopsom is. Mochten er meerdere gegadigden zijn, dan wordt met een gesloten enveloppe een tweede bod uitgebracht. Voor verkopers is dit een topmethode, dat begrijpt u. 
Onderhandelen

Tijdens het onderhandelen geldt een aantal spelregels, waaraan u zich maar het beste kunt houden. Voor kopers met een beetje te veel enthousiasme hebben we ze heel handzaam samengevat. Hieronder dus wat u NIET moet doen.

De makelaar overslaan

Per se niet doen: uit enthousiasme rechtstreeks met verkoper in contact treden. Kopers doen vaak toezeggingen waarvan ze achteraf spijt kunnen krijgen. Als ze die dan niet nakomen of kunnen waarmaken, is er ellende. De makelaar heeft er dan eigenlijk niks mee te maken, maar zit er wél tussen.

Het huis afkraken

Zeg nóóit dat een huis niet deugt. Dan had u namelijk geen interesse getoond en maakt u zich niet alleen belachelijk, maar ook onmogelijk. Dit gaat ten koste van de onderhandelingen. Zorg bovendien dat u precies weet hoe uw financiële draagwijdte is en regel een taxatierapport, zodat u nooit met de vraag blijft zitten of u niet te duur gekocht heeft.

De vraagprijs bieden

Een grote onhandigheid is ook om ongezien de vraagprijs te bieden als een verkopende makelaar heeft gemeld dat er al een bod van een ander ligt. Waarom dan wel niet? Omdat u zich niet moet laten uitspelen. Als er al een bod van een ander ligt, moet u gewoon afwachten. Misschien bent u dan te laat. Nou en?

De verkoper gek bellen 

Héél dom is het om vier (of vijf) keer te bellen naar de verkopende partij om te informeren of er al een besluit is genomen. Zie ook 1. Zoals u zich ook in de kaart laat kijken als u met vrienden en familie het hele weekeinde rond het verlangde pand gaat rijden. Slim is om bij de verkopende makelaar interesse te tonen in een tweede woning - of zelfs een bezichtiging te doen, zodat u niet de indruk wekt op één paard te gokken.

Ontbindende voorwaarden

De verkoper (en diens makelaar) heeft natuurlijk het liefst dat u géén ontbindende voorwaarden in het voorlopig koopcontract laat opnemen. Dan zit u namelijk aan de koop vast. Da's dus niet altijd even verstandig, want die ontbindende voorwaarden kunnen voor u pure noodzaak zijn. Welke kunnen wel, welke kunnen niet?

Acceptabel zijn onder meer voorbehoud van financiering, het verkrijgen van een woonvergunning enbouwkeuring onderzoek. De koop laten afhangen van de verkoop van uw eigen huis tegen een vooraf vastgestelde prijs, wordt maar zelden geaccepteerd.

 



Eigenlijk zijn in principe alle ontbindende voorwaarden acceptabel, tenzij de verkoper ze niet pikt. De verkoper is in deze de dominante partij.

Met onzin zoals vermeende aanwezigheid van aardstralen, komt u écht niet weg. Maar vloerinspectie op zwam en schimmels wordt meestal wel geaccepteerd. Belangrijk is overigens dat de twee partners sámen een woning bekijken en ook sámen een bod uitbrengen. Dat voorkomt achteraf discussie en gezeur.

Voorbehoud van verkoop van de eigen woning wordt tegenwoordig niet meer geaccepteerd. Het is wel eens voorgekomen dat kandidaat-kopers een voorbehoud maken wat betreft een baan die door moet gaan. Als een verkoper dat accepteert, is het geen enkel probleem.

Bouwtechnische keuring is uiteraard acceptabel, waarbij van tevoren is af te spreken vanaf wélk bedrag er ontbonden kan worden. Een 'schoongrondverklaring' is natuurlijk heel actueel en in sommige gemeenten - Haarlem en Zaandam bijvoorbeeld - een vestigingsvergunning. Deze gemeenten hanteren voorwaarden als sociale- en economische gebondenheid. Dit zou u kunnen uitleggen als positieve discriminatie.

Verzekering

Als u een huis koopt, bent u verplicht een aantal woonverzekeringen af te sluiten. Soms omdat dat wettelijk verplicht is, in andere gevallen omdat een hypotheekverstrekker het u oplegt. Andere verzekeringen zijn niet verplicht maar wel nuttig. Een overzicht.

Opstalverzekering

Deze opstalverzekering dekt alle schade aan uw huis en alles wat op uw grond is gebouwd (brand, inbraak, storm, blikseminslag, het springen van de waterleiding). Sluit u een hypotheek af en de akte passeert bij de notaris dan is een opstalverzekering verplicht. Reden: de woning fungeert als onderpand voor de lening. Het is verstandig in deze verzekering een jaarlijkse indexering op te nemen, anders raakt u onderverzekerd. Bij de aankoop van een appartement moeten álle eigenaren een opstalverzekering hebben afgesloten. Het scheelt (veel) premie als de eigenaren dat gezamenlijk bij één maatschappij doen.

Inboedelverzekering

Hiermee dekt u zowel de schade aan als diefstal van roerende zaken. Deze verzekering is niet verplicht maar eigenlijk wel onmisbaar. Stel: u huis brandt af en u heeft wél een verplichte opstalverzekering maar geen inboedelverzekering, dan krijgt u alleen een vergoeding voor de afgebrande woning, niet voor uw inboedel. Het verzekerde bedrag moet voldoende zijn om de inboedel die verloren gaat te vervangen. De premie van de verzekering is mede afhankelijk van de regio waar u woont. Door toename van het aantal inbraken in grote steden geldt nu al in dertien steden een eigen risico van 250 Euro. In het algemeen dekt de verzekering de volgende schade: schade veroorzaakt door storm, regen, inbraak, diefstal, vandalisme, lekkage en schroeischade. De inboedelverzekering vergoedt doorgaans tot een maximum. Voor Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht gelden scherpere regels.

Aansprakelijkheidsverzekering

In vakjargon heet deze aansprakelijkheidverzekering de WAP, de Wettelijke Aansprakelijkverzekering voor Particulieren. Het is een noodzakelijke verzekering voor huiseigenaren. Omdat u ook aansprakelijk bent voor de schade die via het huis wordt aangericht (b.v. door een vallende dakpan) of die door u of uw gezinsleden in het verkeer worden aangericht. Deze polis dekt ook de kosten van juridisch verweer tegen al of niet gegronde aanspraken.

Overlijdensrisicoverzekering

Als u meer dan honderd procent van de executiewaarde leent, moet u voor dat meerdere bedrag altijd een overlijdensrisicoverzekering afsluiten. De executiewaarde is doorgaans 90 procent van de waarde van de woning. Bij veel hypotheken is aan de financiering een hypotheek op basis van levensverzekering gekoppeld. Hiermee kunt u zowel overlijdensrisico als de gevolgen van arbeidsongeschiktheid dekken. Mocht u voor de einddatum van de hypotheek komen te overlijden dan wordt een bedrag uitgekeerd waarmee de gehele of een gedeelte van de hypotheek kan worden afgelast. Voordeel: nabestaanden worden dan niet met te zware lasten geconfronteerd.

Glasverzekering

De meeste opstalverzekeringen bieden dekking tegen schade aan ruiten. Het is wel raadzaam voor het duurdere glas-in-loodwerk en geslepen glas een aparte glasverzekering af te sluiten.

Bouwtechnische keuring

Bouwkeuring, is dat nou écht nodig? Huizen zijn net auto's. Soms. Aan de buitenkant zien ze er perfect uit, maar u weet nooit zeker of er ergens nog wat (desnoods provisorisch weggewerkte) ellende zit. Om dat bij een auto te achterhalen laat u 'm keuren bij de ANWB. Hoe werkt dat bij een huis?

De ongeschreven regel luidt: bij twijfel altijd doen!

In geval van zelfs lichte twijfel aan de bouwkundige staat van een huis moet u nooit op een bouwtechnisch onderzoek besparen. De kosten van zo'n rapport voor een doorsnee woning van zo'n 400 kuub en in de prijsklasse van rond de vier ton, variëren tussen de 200 en 250 Euro. Da's een schijntje vergeleken met de ellende die u te wachten staat als er écht iets niet klopt aan een woning. Sommige makelaars adviseren hun klanten om woningen ouder dan acht jaar standaard te laten keuren. Binnen drie dagen hebben ze dan een prachtig rapport in huis dat waarschuwt tegen onverwachte uitgaven. Maar als iemand een huis koopt van een miljoen en van plan is om voor drie ton te gaan verbouwen, adviseert de makelaar doorgaans geen bouwkundig rapport. Waarom ook? De kans is groot dat de koper alle eventuele tekortkomingen tóch zou vervangen.

Belasting

Als u voor het eerst een huis koopt, zult u merken dat de fiscus meteen een potje begint mee te blazen. Pardon: leeg te halen. Gelukkig staat er aan de aftrekkant wel het een en ander tegenover...

Wat moet u betalen?

  • overdrachtbelasting (over de koopsom van een bestaand huis betaalt u zes procent)
  • onroerende zaakbelasting (u betaalt niet alleen het gebruikers- maar ook het eigenarendeel)
  • Afvalstoffenheffing
  • hondenbelasting (tenzij u een kat heeft)
  • waterschapslasten
  • rioolrecht
  • rioolaansluitrecht
  • reinigingsrecht

Wat is aftrekbaar?

  • hypotheekrente (voor het aankoopbedrag en eventuele verbouwingen volledig aftrekbaar)
  • de kosten van het taxatierapport waarmee de waarde van het huis wordt vastgesteld in verband met het verkrijgen van de hypotheek
  • aanvraagkosten en eventuele bemiddelingskosten voor de Nationale Hypotheek Garantie
  • notariskosten (incl. BTW) voor het opmaken van de notariële hypotheekakte en voor het inschrijven van deze akte bij het kadaster
  • afsluitprovisie van uw hypotheek (maximaal 1,5 procent van de schuld aftrekken, tot een maximum van 2000 Euro)
  • oversluitkosten bij de overstap naar een nieuwe hypotheek
  • bouw- en grondrente van uw nieuwbouwwoning die u betaalt over de periode na het sluiten van de (voorlopige) koopovereenkomst
  • boeterente die u betaalt bij vervroegde aflossing van uw oude hypotheek
  • transportkosten bij verhuizing voor uw werk (tot maximaal 12 procent van uw bruto jaarinkomen, met een maximum van 6000 Euro)
  • de kosten van uw oude woning als u deze nog niet verkocht heeft, terwijl u al wel een nieuwe woning heeft gekocht
  • restauratie- en onderhoudskosten van een monumentenwoning

Aanvulende kosten

Een nieuwbouwhuis dat 300.000,- Euro v.o.n. kost, kost geen 300.000,- Euro. Een bestaand huis dat 300.000,- Euro k.k. kost, kost geen 300.000,- Euro. Maar hoeveel dan wel? 
Kosten koper

Bij de koop van een bestaand huis betaalt u meestal kosten koper. Alle wettelijke kosten komen dan voor rekening van de koper. Dat zijn overdrachtsbelasting, notariskosten voor de transportakte, taxatiekosten, afsluitprovisie voor de hypotheek en eventueel makelaarscourtage en/of kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie. Bij elkaar zo'n tien procent.

Een rekenvoorbeeld: 

Koopsom                                        300.000,- 
Overdrachtsbelasting (6%)                18.000,- 
Kosten akte van levering                       600,- 
Makelaarscourtage (1.80%)                5.400,- 
Financieringskosten 
Hypotheekaktekosten*                          550,- 
Afsluitprovisie/kosten* (1.11%)           5.506,- 
Taxatiekosten*                                     200,- 

------------------------------------------------------------
Totaal                                             330.256,- 


De met een * aangemerkte kosten zijn aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. 

Vrij op naam

Een nieuwbouwhuis koopt u vrij op naam. U betaalt geen overdrachtsbelasting en geen notariskosten voor de transportakte. U betaalt wel notariskosten over de hypotheekakte, afsluitprovisie voor de hypotheek, bouwrente vanaf de start van de bouw tot de oplevering en eventueel de kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie. Bij elkaar zo'n 5 a 6% (afhankelijk van het renteverlies tijdens de bouw).

 


Een rekenvoorbeeld: 

Koop-/aanneemsom                         300.000,- 
Financieringskosten 
Hypotheekkkosten*                                550,- 
Afsluitprovisie/kosten * (1.07%)            3.210,- 
Renteverlies 5%* (5%)                       15.000,- 

---------------------------------------------------------------
Totaal                                               318.760,- 

De met * aangemerkte kosten zijn aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.

Meer woningen
Meer woningen